房产与贷款服务

加州房产服务 · 美国全境贷款服务

买房服务

从购房资格与预算规划，到房源筛选、出价谈判、贷款衔接和过户交房，提供加州买房全流程服务，并协助衔接购房后的出租与管理需求。

买房资格评估

  • 收入、信用分、资产、负债初步分析
  • 计算合理购房预算
  • 首付比例规划：3%、3.5%、5%、10%、20%等
  • 分析首次购房者资格
  • 新移民、W-2、自雇、1099、投资房等情况初步判断
  • 根据客户情况制定购房路线

贷款方案规划

  • FHA / Conventional / VA 等贷款方案比较
  • 首付、利率、月供、Closing Cost测算
  • 信用分低于680的购房方案分析
  • 收入不足、佣金收入、自雇收入等情况预评估
  • 帮客户比较不同贷款方案，而不是只比较利率

找房服务

  • 根据预算、学区、通勤、社区、房型寻找房源
  • MLS房源筛选
  • Off-market / 即将上市房源信息
  • Foreclosure、短售、价格下调房源
  • 帮客户寻找“低于市场价”的机会
  • 安排看房、Open House

房源专业分析

  • 最近成交价
  • 同区域可比房
  • 房屋价格是否合理
  • $/Sq.Ft.
  • 在市场时间
  • 是否有降价
  • 是否可能存在竞价
  • 未来转售价值
  • 地段、学区、交通
  • HOA
  • 地税及特殊税费
  • Solar
  • 潜在维护成本
  • 加州DRE也特别提醒买家关注 HOA、特别税费和太阳能等问题。

买房风险检查

  • 屋顶
  • 地基
  • 电路
  • 水管
  • HVAC
  • 白蚁
  • Mold
  • Sewer
  • 排水
  • 游泳池
  • Solar
  • Permits
  • ADU
  • 地震风险
  • 洪水风险
  • 房屋保险
  • HOA文件
  • DRE建议买家考虑专业检查，包括电气、管道、HVAC、屋顶、地基、化粪池、Solar和结构等，并建议考虑白蚁检查。

Offer谈判

  • 确定Offer价格
  • 分析卖方情况
  • 设计Offer策略
  • 选择Contingencies
  • 谈价格
  • 谈Closing Cost Credit
  • 谈维修
  • 谈Seller Credit
  • 多Offer情况下制定策略
  • 帮客户避免“买贵”
  • DRE也明确指出，Offer中的贷款、验房、白蚁、维修等条件都可以根据具体情况进行设计。

合同及Disclosure文件协助

  • Purchase Agreement
  • Seller Disclosures
  • TDS
  • SPQ
  • Preliminary Title Report
  • HOA文件
  • Natural Hazard Disclosure
  • Solar相关文件
  • Inspection报告
  • 但要注意：经纪人的作用是解释房地产交易相关文件和协助交易，法律、税务等专业意见应由律师或税务专业人士提供。

Escrow / Title协调

  • 协调Escrow
  • Title检查
  • Deposit
  • Loan进度
  • Appraisal
  • Insurance
  • Closing Disclosure
  • Closing资金
  • 过户文件
  • 录入产权
  • DRE说明，Escrow属于中立第三方，Title公司负责产权调查和产权保险。

Closing前最终检查

  • Final Walk-through
  • 确认卖家维修完成
  • 确认房屋状态
  • 确认约定物品留下
  • 确认钥匙、门禁等
  • 协调最后签字和交房

买房后的服务

  • 水电煤开户
  • 房屋保险
  • Property Tax
  • Home Warranty
  • Property Management
  • 装修
  • ADU咨询
  • 出租
  • 再融资
  • 未来出售

加州目前要求买方经纪人与买方签署 Buyer-Broker Representation Agreement，其中要明确服务内容、报酬、付款时间和终止条件；一般住宅买方协议期限不能超过90天。

加州买房全流程服务

买房前

资格评估 → 预算规划 → 贷款方案 → 首付方案

找房中

房源筛选 → 看房 → 市场分析 → 投资价值分析 → 风险筛查

出Offer

定价 → Offer设计 → 谈判 → 贷款/验房Contingency设计

进入Escrow

验房 → 白蚁 → Appraisal → Title → HOA → Loan → Disclosure

Closing

最终验房 → 文件确认 → 过户 → 交钥匙

买房后

保险 → 装修 → 出租 → 再融资 → 投资规划

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